EXPROPIACIONES
ACTA PREVIA A LA OCUPACIÓN
Este suele ser el primer contacto con la Administración se realiza una descripción exacta de los bienes a expropiar (polígono, parcela, tipo de cultivo, superficie afectada, mejoras,…).
El propietario tiene que acreditar la titularidad de la finca (Escritura, nota simple...). El expropiado puede añadir mejoras que se hayan tenido en cuenta, por ejemplo cerramientos, edificaciones, balsas, pozos, accesos, …. mediciones, si la finca está arrendada.... Es muy importante dejar reflejado en el Acta Previa todos los bienes afectados y descritos lo más al detalle posible ya que este documento es el que servirá de base para la posterior valoración de la finca.
También es muy importante incluir las alegaciones que el propietario estime oportunas según los casos. Como ejemplos debería quedar reflejado si la finca se queda sin acceso, si existe división de finca, si existe un resto pequeño se debería solicitar la expropiación del mismo, si la finca es de regadío indicar si se afectan tuberías enterradas, si existe alguna edificación cerca de la zona expropiada indicar la distancia y posible perjuicios.
En caso que no se tenga es conveniente pedir siempre una copia del Plano Parcelario. También se puede pedir en el Ayuntamiento ya que deben tenerlo y es un documento público. En este trámite la Administración puede ofrecer (no siempre lo hace) la renuncia al Depósito Previo e Indemnización por Rápida Ocupación (Ver punto siguiente).
Si el afectado renuncia a la aceptación de este Depósito se levanta únicamente el ACTA PREVIA de OCUPACIÓN y se cita para el ACTA DE OCUPACIÓN. Si renuncia a este Depósito se eleva el ACTA PREVIA a ACTA DE OCUPACIÓN.
ACTA DE OCUPACIÓN
En base al Acta Previa la Administración realiza el cálculo del Depósito Previo de Ocupación y/o una Indemnización Rápida Ocupación, que es un dinero a cuenta del valor final de lo expropiado (no suele ser un porcentaje de éste). Se cita al propietario de nuevo, La Administración ofrece al propietario el Depósito Previo e Indemnización por Rápida Ocupación y se puede cobrarlo o no.
En caso de no cobrarlo se consignará en la Caja General de Depósitos y, a todos los efectos, es como si se hubiera cobrado. En la mayoría de los casos es conveniente cobrar el Depósito Previo ofrecido. Se levanta el Acta de Ocupación. En este momento la Administración puede ocupar la finca.
NEGOCIACIÓN DEL PRECIO
Se cita al afectado de nuevo para negociar VALOR de los bienes y derechos a expropiar. En ocasiones ya en el paso anterior se ofrece una cantidad de dinero como Mutuo Acuerdo. Si se llega a un acuerdo se firma el ACTA de JUSTIPRECIO.
Si no se llega a un acuerdo, se requiere al afectado una HOJA DE APRECIO CON SU VALORACIÓN y la Administración presenta la suya. Si se sigue sin llegar a un acuerdo se acude al Jurado de Expropiaciones que emite una valoración.
Se aconseja que una vez se sepa lo que ofrece la Administración se consulte a un profesional y decidir si se acepta o no la valoración de ésta. Comentar que en prácticamente el 100% de los casos la valoración del Jurado es superior a la ofrecida por la Administración ya que ésta en multitud de ocasiones de "olvida" de algunos deméritos que posteriormente el Jurado de Expropiaciones si tiene en cuenta. En caso de no aceptar la valoración de la Administración, una vez está el expediente en el Jurado de Expropiaciones, siempre es posible cobrar lo ofrecido por la admón. ya que el Jurado nunca da un valor más bajo que éste.
Si tampoco se acepta esta decisión, se pasa al Procedimiento Contencioso Administrativo (en este caso es necesario contratar abogado, procurador,…).
Los Jurados de Expropiación incrementan, prácticamente en el 100% de los casos, el justiprecio ofrecido por la Administración.
Conviene recordar que la actual legislación permite multiplicar el valor del suelo calculado por actualización en virtud de un coeficiente calculado a partir de datos como población de núcleos cercanos, cercanía a centros de producción y cercanía a parajes naturales.
También indicar que el justiprecio no es únicamente el valor del suelo. Hay que incluir el valor de construcciones, cerramientos, instalaciones, cosechas… además de indemnizaciones como partición de finca, demérito en resto de finca no expropiada, redimensionamiento de la explotación...
En el caso que se encuentre en un procedimiento de expropiación no dude en ponerse en contacto con nosotros en el correo info@araujoingenieros.com