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DOCUMENTACIÓN A APORTAR PARA VALORAR FINCA RÚSTICA CON FINALIDAD GARANTÍA HIPOTECARIA


 

Se indica a continuación la documentación necesaria para la realización de un informe de finca rústica (en suelo no urbanizable, según normativa urbanística del municipio) con finalidad garantía hipotecaria:

  • Documentación registral: certificación registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, así como de su descripción completa, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoración, si bien para garantía hipotecaria podrá ser sustituida por original o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración, que contenga al menos la titularidad y descripción completa del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales y las limitaciones del dominio; o por fotocopia del libro de Registro de la propiedad; por fotocopia de escritura de propiedad, o por documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemáticos por el Registro de la Propiedad.

 

  • Documentación catastral: la información catastral descriptiva y gráfica del inmueble obtenido directamente a través de la oficina virtual del Catastro, con antigüedad máxima de tres meses anteriores a la fecha de valoración.

La aportación de esta documentación sirve principalmente para llevar a cabo la identificación inequívoca del bien a valorar, cuestión fundamental e imprescindible para realizar un informe con finalidad para garantía hipotecaria.

En caso que no se pueda llevar a cabo la identificación del bien a valorar sea necesario aportar más documentación como escrituras completas o certificación registral y/o certificación catastral en la que se indiquen los linderos de la parcela catastral.

En principio, esta documentación será suficiente para realizar la valoración con finalidad Garantía Hipotecaria cuando se trate de finca de secano sin ningún tipo de edificación y/o instalación y se puede realizar sin ninguna duda la identificación registro-catastral. 

 

Además, según las características del bien a valorar habrá que aportar más documentación como:

  • Fincas de regadío: En caso de querer valorar fincas cuyo aprovechamiento sea de regadío, se ha de acreditar documentación que verifique la legalidad del agua de riego. Dependiendo del origen del agua la documentación será certificado de Comunidad de Regantes a la que pertenezca [indicando en el mismo polígono y parcelas, nombre del comunero, superficie o volumen de agua la que tiene derecho, si se encuentra al corriente de pago,…]; o en caso que la finca se riegue de pozo propio o directamente de algún río, resolución emitida por la confederación hidrográfica correspondiente en la volumen de agua disponible,… [esta información varía en función de la confederación emisora del certificado].
  • Existencia de edificaciones: En el caso de existencia de edificaciones en la finca a valorar, lo ideal sería que se encontraran registradas [características, superficies, aprovechamientos] y, por tanto, reflejada su existencia en la nota simple que se aporta.

En caso que no se refleje ninguna edificación en la documentación registral, habría que acreditar la legalidad de las mismas.

En caso de edificación de nueva construcción habría que aportar proyecto visado completo, licencia de construcción, certificado final de obra y licencia de primera ocupación o de actividad según se trate de edificación de uso residencial o industrial/agropecuario.

En caso de edificaciones antiguas, se complica algo el asunto ya que habría que verificar si cumple o no la normativa urbanística del municipio. Lo mejor habitual en este caso es solicitar al ayuntamiento un certificado de la inexistencia de infracciones urbanísticas. Sin embargo, lo que realmente habría que comprobar es si la edificación es legalizable, aportando un proyecto de legalización, o por el contrario no es legalizable.

  • Industrias agrarias: Para la correcta valoración de industrias agrarias (bodegas, almazaras, cebaderos, …, considerando que no existen o es muy complicado obtener ratios medias será necesaria la aportación de las cuentas de la propia explotación siempre que se disponga de datos de al menos, los dos últimos años (según normativa vigente). En este caso las cuantías se reducirán en un 10%.
  • Fincas arrendadas: En el caso de fincas que se encuentren arrendadas habrá que aportar contrato de arrendamiento a fin de calcular el valor de la finca en virtud de las cláusulas contractuales.

Pueden existir situaciones al margen de los aquí expuestos en cuyo caso habría que estudiar que documentación complementaria sería oportuna a fin de llevar a cabo las comprobaciones necesarias para la realización del informe de valoración con finalidad garantía hipotecaria.


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